Existe um padrão claro nas negociações que travam: quase nunca é o preço. É a documentação. Abaixo, a lista que usamos como critério para aceitar uma propriedade em nosso portfólio.
Imóvel
- Matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias), individualizada e sem ônus, penhora ou indisponibilidade
- Georreferenciamento com certificação aprovada pelo INCRA, compatível com a área da matrícula
- CCIR emitido e quitado
- ITR dos últimos cinco exercícios, com comprovação de pagamento
- CAR ativo, validado, com reserva legal e APPs corretamente declaradas
- Certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias
Ambiental
- Consulta de embargos e autuações — federal e estadual
- Verificação de sobreposição com unidade de conservação, terra indígena, território quilombola ou assentamento
- Situação da reserva legal: averbada, compensada ou em regularização — e, se em déficit, o tamanho do passivo
- Outorga de uso da água, quando houver irrigação ou captação relevante
Vendedor
- Certidões negativas: federal, estadual, municipal, trabalhista e de execuções fiscais
- Comprovação da cadeia dominial, idealmente pelos últimos 20 anos
- Se pessoa jurídica: contrato social e comprovação de quem tem poder para vender
- Se casado: outorga conjugal
Por que isso define preço
Três consequências práticas de documentação irregular:
- Financiamento inviabilizado. Banco não financia área com pendência registral ou ambiental — o que elimina a maior parte dos compradores.
- Prazo de fechamento alongado. Regularizar durante a negociação transforma 60 dias em 12 meses, e negociação longa é negociação que morre.
- Desconto direto no preço. O comprador precifica o risco e o custo da regularização — sempre acima do custo real.
Regularizar antes de anunciar não é despesa. É a diferença entre um ativo negociável e um ativo travado.
Como conduzimos
Toda propriedade do nosso portfólio passa por verificação documental e ambiental antes de ser anunciada. O comprador recebe o dossiê completo; o vendedor sabe exatamente onde está e o que precisa resolver. É o que permite fechar rápido e sem surpresa depois da assinatura.
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